3 kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai

Nhận thấy các vụ việc tranh chấp đất đai ngày càng trở nên phức tạp và có xu hướng gia tăng, với kinh nghiệm giải quyết từ nhiều vụ án tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp của các luật sư, Luật LAWKING chúng tôi xin trình bày 3 kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai mà bạn cần biết để có thể dễ dàng giành thắng kiện khi ra tòa.

Thứ nhất, cần nắm rõ nội dung vụ án trong quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ án

Để làm được điều này, trước hết cần thu thập chứng cứ nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất. Nếu do khai phá thì ai khai phá thời gian nào; nếu được thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi thì ai để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi; việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi đất tranh chấp có thật không và có đúng quy định pháp luật không? Thực tế đất tranh chấp là do ai trực tiếp sử dụng? Thời gian sử dụng đất bao lâu? Nếu không sử dụng thì lý do vì sao? Trên cơ sở đó còn những vấn đề chưa rõ hoặc mâu thuẫn thì tiến hành xác minh, lấy lời khai của những người như người sống lân cận, lâu năm gần đất tranh chấp nhất là những người lớn tuổi còn minh mẫn; Trưởng ban nhân dân ấp nơi có đất tranh chấp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tại thời điểm xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất; công chức địa chính tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; người khai phá, người tặng cho, chuyển nhượng,.. 

Bên cạnh đó, cần thu thập chứng cứ về kê khai, đăng ký qua các thời kỳ. Khi đo cần làm rõ các vấn đề đất tranh chấp qua các thời kỳ là do ai kê khai, đăng ký. Có sự thay đổi diện tích, thay đổi người kê khai đăng ký qua các thời kỳ không. Nếu có thì làm rõ lý do vì sao. Ý kiến của người đã đứng tên kê khai đăng ký liên quan đến đất tranh chấp như thế nào. Để làm rõ các vấn đề trên cần yêu cầu cơ quan đang lưu giữ tư liệu địa chính đó, có thể là Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện hoặc cấp tỉnh nếu cấp huyện không còn lưu giữ tài liệu

Ngoài ra, khi nghiên cứu hồ sơ vụ án cần thu thập chứng cứ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục; đúng đối tượng sử dụng đất theo quy định pháp luật không. Trên cơ sở đó, Tòa án hủy hay không hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền giải quyết vụ án là của Tòa án cấp huyện hay Tòa án cấp tỉnh.

Thứ hai, nắm rõ quy trình tố tụng để lên kế hoạch giải quyết vụ án một cách chính xác. 

Về điều kiện để Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về đất đai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hòa giải là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (Điều 202). Khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác ở cơ sở để hòa giải tranh chấp đất đai.

Tòa án chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp về đất đai nếu tranh chấp đó đã được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, đây là thủ tục bắt buộc trước khi Tòa án thụ lý vụ án. Nếu UBND xã, phường, thị trấn đã hòa giải nhưng không thành, hoặc không hòa giải được do một bên cố tình không đến, không phối hợp giải quyết cũng được coi là đã qua hòa giải. Vì vậy, khi nộp đơn khởi kiện, người khởi kiện phải gửi kèm tài liệu chứng minh vụ tranh chấp đã qua hòa giải ở cơ sở (biên bản hòa giải không thành hoặc biên bản không hòa giải được). Nếu không có các tài liệu này thì được coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS năm 2015.

Cần lưu ý đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì cần tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Thứ ba, đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật nội dung để xác định đường lối giải quyết vụ án.

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu hồ sơ, cần đưa ra những nhận định, đánh giá và đề xuất quan điểm về đường lối giải quyết đối với từng vấn đề mà khách có yêu cầu giải quyết. Khi nhận định, đánh giá về các vấn đề khách hàng yêu cầu cần bảo đảm tính khách quan, toàn diện và phải viện dẫn các điều luật cụ thể để chứng minh cho nhận định, đề xuất của mình.

Khi áp dụng pháp luật về nội dung để giải quyết vụ án, cần đặc biệt lưu ý các văn bản pháp luật tại thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ về quyền sử dụng đất. Thực tế không ít vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, thời điểm phát sinh tranh chấp từ những năm 1980, 1990 nên phải áp dụng luật tạ thời điểm đó. Tùy từng trường hợp mà áp dụng  Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Với những nội dung phía trên, LAWKING hy vọng đã cung cấp cho các bạn kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai một cách đầy đủ, chính xác nhất. Hy vọng các bạn có thể ứng dụng vào trường hợp cụ thể của mình để có thể giải quyết việc tranh chấp một cách dễ dàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì về việc tranh chấp đất đai, hãy đặt câu hỏi xuống phía dưới để Luật sư hỗ trợ.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn

"Thành công của khách hàng chính là thành công của tôi". Đứng trên cương vị là một luật sư tư vấn pháp luật, tôi luôn muốn chia sẻ, cung cấp kiến thức nhằm giúp đỡ thân chủ nói riêng và tất cả mọi người nói chung để có thể nắm chắc, nắm vững pháp luật.

Đặt câu hỏi cho Luật sư

avatar